近日，交通運(yùn)輸部等聯(lián)合印發(fā)《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃》，指出要深入實(shí)施城市公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。由此可知，國(guó)家層面對(duì)TOD的發(fā)展意圖已經(jīng)非常明確。然而，作為萬(wàn)億藍(lán)海的TOD卻走到十字路口，過(guò)去的軌道、房地產(chǎn)增量發(fā)展模式已難以為繼，增存并重的內(nèi)涵模式亟需升級(jí)，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)力。

作為T(mén)OD領(lǐng)域的排頭兵，京投發(fā)展以TOD模式技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)門(mén)檻為基礎(chǔ)，持續(xù)創(chuàng)新，把TOD與新觀(guān)念、新產(chǎn)品、新用戶(hù)進(jìn)行有效鏈接，通過(guò)回歸用戶(hù)價(jià)值賦能產(chǎn)品力，真正構(gòu)建場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)與生活方式的有機(jī)統(tǒng)一。

TOD傳統(tǒng)模式亟需升級(jí)

據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，我國(guó)共有55個(gè)城市開(kāi)通城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路總長(zhǎng)度10287.45公里。其中，地鐵運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路8008.17公里，占比77.84%。根據(jù)數(shù)據(jù)推算，預(yù)計(jì)“十四五”期末城軌交通運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路規(guī)模將接近13000公里，運(yùn)營(yíng)城市有望超過(guò)60個(gè)。

與此同時(shí)，推進(jìn)城市軌道交通發(fā)展的政策利好頻出。中央層面，去年1月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)推廣地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)等模式；6個(gè)月之后，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，要求推廣以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)TOD模式，打造站城融合綜合體；交通運(yùn)輸部則在2023年印發(fā)《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃》，為軌道交通的發(fā)展注入了新動(dòng)能。此外，各地方也在積極推進(jìn)軌道交通建設(shè)和TOD模式創(chuàng)新，成都、重慶、襄陽(yáng)、無(wú)錫、佛山、洛陽(yáng)、東莞等均有相關(guān)動(dòng)作和政策出臺(tái)。

在市場(chǎng)和政策的雙重驅(qū)動(dòng)下，城市軌道交通迎來(lái)跨越式發(fā)展，客運(yùn)量不斷提升。交通運(yùn)輸部的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)城市軌道交通客運(yùn)量194億人次，預(yù)計(jì)2023年客流量將創(chuàng)新高。

城市軌道交通運(yùn)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，TOD模式火爆出圈。眾所周知，TOD模式是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)，在規(guī)劃居民區(qū)或商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車(chē)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。源于TOD模式的契機(jī)，自然吸引了萬(wàn)科、招商蛇口、京投發(fā)展、龍湖、保利、越秀等諸多玩家入局，甚至不少地鐵公司的身影也出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)中。

“目前，構(gòu)建以軌道為主的TOD發(fā)展格局已成為各大城市引領(lǐng)城市布局優(yōu)化、增強(qiáng)城市功能品質(zhì)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、打造職住平衡體系的重要抓手。然而，各地在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，仍在規(guī)劃引領(lǐng)片區(qū)統(tǒng)籌、用戶(hù)體驗(yàn)等方面存在不少掣肘和痛點(diǎn)，需要全行業(yè)不斷探索實(shí)踐，完善解決”，中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張燕友在京投發(fā)展·第五屆TOD創(chuàng)新論壇上如是說(shuō)。

過(guò)去，TOD模式被看作是“技術(shù)派”，因技術(shù)門(mén)檻較高而成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，隨著技術(shù)革新、市場(chǎng)趨于成熟，單一的技術(shù)優(yōu)勢(shì)很難適應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)。京投發(fā)展總裁高一軒感慨道，感覺(jué)行業(yè)走到了十字路口，北上廣深除外，像有些二線(xiàn)城市、弱二線(xiàn)城市的TOD發(fā)展遇到了巨大的障礙和挑戰(zhàn)。以前逢說(shuō)房地產(chǎn)必說(shuō)TOD，現(xiàn)在企業(yè)變得更理性，沒(méi)有一窩蜂似的非要干這個(gè)了，這也給了真正想在行業(yè)深耕的企業(yè)以機(jī)會(huì)。過(guò)去三年，所有的TOD從業(yè)者面臨諸多挑戰(zhàn)，其根源是TOD的發(fā)展模式已經(jīng)在時(shí)代之下需要做出新的變化。

回歸用戶(hù)價(jià)值

TOD模式迭代絕非易事，尤其是后疫情時(shí)代，我國(guó)TOD發(fā)展面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。例如，總體人口負(fù)增長(zhǎng)、老齡化日趨嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)增速下行等。加之，京投發(fā)展偏偏選擇了TOD領(lǐng)域中高復(fù)雜度和高難度并重的地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)。在這類(lèi)項(xiàng)目中，政府、地鐵公司、業(yè)主的訴求均不同，如何平衡三方成為項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵。

高一軒對(duì)此深有體會(huì)。他記得2018年第一屆TOD論壇上，京投發(fā)展首次提出TOD智慧生態(tài)圈?！澳莻€(gè)時(shí)候公司更多強(qiáng)調(diào)對(duì)城市、對(duì)地鐵，對(duì)市民的價(jià)值在那個(gè)時(shí)代并沒(méi)有變成唯一的主題”。

然而，今時(shí)不同往日。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)新一輪深度洗牌，以往的游戲規(guī)則被顛覆。在高一軒看來(lái)，“現(xiàn)在沒(méi)有什么賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)，這不是選擇，而是現(xiàn)實(shí)，企業(yè)必須要慢下來(lái)。京投發(fā)展提出‘用戶(hù)主義’理念，回歸用戶(hù)價(jià)值，從企業(yè)需求轉(zhuǎn)向用戶(hù)需求，把TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與更好的生活方式相結(jié)合，開(kāi)啟由產(chǎn)品中心主義到用戶(hù)中心主義、單維價(jià)值創(chuàng)造向多維價(jià)值創(chuàng)造、功能化產(chǎn)品向生活方式轉(zhuǎn)移的探索與實(shí)踐。從產(chǎn)品到用戶(hù)，強(qiáng)調(diào)了對(duì)城市、地鐵、業(yè)主的持續(xù)貢獻(xiàn)及服務(wù)能力。因此，TOD模式的底層邏輯已經(jīng)變了”。

一直以來(lái)，底層邏輯都是京投發(fā)展TOD模式迭代和更新之路上的指導(dǎo)性原則。隨著軌道+房地產(chǎn)的粗放式開(kāi)發(fā)成為過(guò)去時(shí)，京投發(fā)展開(kāi)始摸索新的生存方式，即將三觀(guān)正、顏值高(高審美)、關(guān)系好(高情感濃度)等核心理念不斷在產(chǎn)品與服務(wù)中落地，先后打造了西華府、公園悅府、琨御府、嵐山、無(wú)錫愉樾天成、北熙區(qū)等標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了TOD產(chǎn)品的不斷迭代。

以北熙區(qū)為例，項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)的東壩北西區(qū)，由地鐵3號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)以及規(guī)劃中的R4線(xiàn)經(jīng)過(guò)。2022年以來(lái)，東壩發(fā)展提速。這里被定位為“使館級(jí)新區(qū)”，承接三里屯的價(jià)值溢出，有望成為繼望京之后的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎?；诖?，京投發(fā)展在北熙區(qū)的建設(shè)中全面應(yīng)用了TOD整體開(kāi)發(fā)技術(shù)，然后將用戶(hù)主義的實(shí)踐逐步落地。

緣于三軌交匯的優(yōu)勢(shì)，北熙區(qū)打造了多維度的慢行鏈接系統(tǒng)，可以連接蓋上和地面，然后與城市形成連接。譬如，通過(guò)一條蓋上空中連廊直接連接商業(yè)綜合體，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與城市無(wú)縫鏈接；從地鐵出來(lái)可以不經(jīng)過(guò)地面，直接通過(guò)交通核到達(dá)上蓋住宅區(qū)；連接蓋上和地面的重要垂直交通核，與城市道路相融合，變?yōu)槌鞘薪缑娴囊徊糠?，同時(shí)垂直交通核結(jié)合周邊公園綠化、公交站臺(tái)，形成豐富、有趣的入口前場(chǎng)空間。

從空間利用看，北熙區(qū)把側(cè)壁形成的天然高差變成了兒童活動(dòng)娛樂(lè)區(qū)，基于高差設(shè)計(jì)豎向的山水景觀(guān)，側(cè)壁旁邊變成可以慢行的景觀(guān)空間等。整個(gè)空間，自然、流暢、親和，是城市里難得的綠色場(chǎng)所。

值得注意的是，北熙區(qū)以“次世代大城”為概念，主打下一代的、未來(lái)的精神需求潮流，打造了極具特色的TOD街區(qū)，即利用TOD高差形成以“綠谷”為核心的第二生活平臺(tái)?！熬G谷”連接北崗子站和東風(fēng)站，在軌道基礎(chǔ)上形成特色的人文街區(qū)，從而拉近了鄰里的距離，就像城市的微中心，集合了人們?nèi)粘５纳缃?、運(yùn)動(dòng)、藝文等生活內(nèi)容。

北熙區(qū)的開(kāi)發(fā)邏輯，迅速得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。去年十一黃金周開(kāi)盤(pán)后，北熙區(qū)旋即贏得了357組家庭的投票，并取得熱銷(xiāo)30.8億的好成績(jī)，一舉成為朝陽(yáng)區(qū)的人氣紅盤(pán)。

用場(chǎng)景鏈接生態(tài)

實(shí)際上，在北熙區(qū)項(xiàng)目之前，京投發(fā)展便開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型，在北京檀谷等項(xiàng)目上進(jìn)行了基于用戶(hù)主義的生活方式場(chǎng)景營(yíng)造實(shí)驗(yàn)，并取得了階段性成效。2020年9月，以檀谷為先鋒陣地，展開(kāi)了一場(chǎng)由傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向生活方式運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的實(shí)驗(yàn)，慢閃公園采用策展邏輯，用非固定的形式邀請(qǐng)生活方式品牌來(lái)展演，形成了未來(lái)生活的微縮打樣。

那么，何為慢閃呢？高一軒表示，慢閃猶如蒸餾器或者萃取器，“閃”的意義就是用相對(duì)低的成本在場(chǎng)景中試探一下他的生存能力。如果生存能力很高，就把轉(zhuǎn)成相對(duì)永久和相對(duì)固定的；如果生存能力不高，就臨時(shí)出現(xiàn)而已。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)接受大量和我們的定位相符合的主理人，不斷產(chǎn)生好的想法并持續(xù)轉(zhuǎn)化。隨著嘗試增加，品牌、人脈、資源都會(huì)不停的滾動(dòng)、放大，逐漸才會(huì)形成我們的能力。

需要指出的是，慢閃讓來(lái)自新消費(fèi)、文化、藝術(shù)、影視等跨領(lǐng)域人才陸續(xù)成為檀谷的主理人，通過(guò)共創(chuàng)形成與用戶(hù)需求同頻共好的生活方式共同體。這意味著，京投發(fā)展已經(jīng)打破了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維邊界，通過(guò)與跨界資源滾雪球式的聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)，進(jìn)而形成具有特色的龐大儲(chǔ)備生態(tài)圈。

在北京的北熙區(qū)、無(wú)錫的愉樾天成，京投發(fā)展打造了慢生活休閑街區(qū)、森系靜謐社交場(chǎng)景、森林主題樂(lè)園、峽谷山丘秘境、全齡友好超級(jí)會(huì)客廳、鄰里花園、綠谷廣場(chǎng)等多樣化場(chǎng)景，通過(guò)場(chǎng)景+內(nèi)容呈現(xiàn)出豐富多元的日常生活。

其實(shí)，TOD作為空間基礎(chǔ)這一事實(shí)并未改變，究竟應(yīng)該裝入什么內(nèi)容，營(yíng)造怎樣的場(chǎng)景才能打動(dòng)人、留住人成為破解TOD新模式的制勝法寶。在運(yùn)營(yíng)中，京投發(fā)展發(fā)現(xiàn)，TOD快通達(dá)、大空間、強(qiáng)系統(tǒng)中可以為人們創(chuàng)造慢生活、多場(chǎng)景、高智慧的生活形態(tài)，從而形成一種生態(tài)平衡。

“TOD都是超級(jí)大項(xiàng)目，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中具有打造超級(jí)場(chǎng)景的可能性，但是這樣的超級(jí)場(chǎng)景在過(guò)去是被浪費(fèi)的，因?yàn)樵诳臻g中、在場(chǎng)景中沒(méi)有植入有意義的內(nèi)容，這樣也就讓它與人的生活離得更遠(yuǎn)。如何把TOD和更好的生活方式相結(jié)合，提高人們的幸福效率，是TOD開(kāi)發(fā)是否可持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)儇?fù)手”，高一軒坦言。

顯然，跳脫固有地產(chǎn)思維的京投發(fā)展，已經(jīng)找到了解鎖未來(lái)的鑰匙，即將場(chǎng)景孵化和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)深度捆綁，通過(guò)多維度鏈接形成自己的生態(tài)圈，讓資源經(jīng)過(guò)新一輪整合后創(chuàng)造多方契合的精神共鳴。